Procedura de inițiere a planurilor de urbanism zonale (PUZ) de către investitorii privați, persoane fizice sau juridice, face obiectul unei reforme majore în proiectul de Cod al Urbanismului, aflat în dezbatere parlamentară, arată o analiză a casei de avocatură PeliPartners.
„Proiectul de Cod al Urbanismului vine cu o serie de prevederi care acordă facilități investitorilor, cum ar fi eliminarea obligației legale de a întocmi PUZ în anumite zone - zone centrale, zone/parcuri industrial etc. - sau posibilitatea de a majora justificat indicatorii urbanistici POT și CUT la maxim 30% față de valoarea inițială, o singură data, în afara zonelor protejate, față de 20% limita actuală. În ceea ce privește însă procedura de inițiere a unui PUZ, modificările sunt substanțiale, iar noile prevederi pot ridica provocări serioase pentru investitori”, explică Ioana Waszkiewicz, Senior Associate PeliPartners.
Noua procedură pune accentul pe dezvoltarea urbanistică coerentă și unitară, desființarea practicii PUZ-urilor de parcelă - prin stabilirea unei zone de reglementare și a unei zone de studiu a documentației PUZ - și reglementarea investițiilor necesare pentru construirea infrastructurii publice pentru noile proiecte propuse de investitori. Totodată, unele responsabilități vor fi preluate de investitori, sau mai mulți investitori dintr-o zonă vor trebui să ajungă la un acord amiabil pentru dezvoltarea urbanistică a zonei.
„Ne dorim să fim optimiști, dar realitatea este că potențialul de abuz de drept este mare atât din partea proprietarilor vecini, cât și din partea unor investitori neprofesioniști, iar instanțele nu sunt pregătite în prezent să rezolve spețe care necesită expertize de urbanism – la acest moment nu există niciun expert judiciar autorizat pentru specialitatea urbanism”, arată autorii analizei.
Noutăți procedurale
Potrivit proiectului Codului Urbanismului, investitorii care solicită inițierea unui PUZ vor trebui să realizeze un studiu de oportunitate care, pe lângă prezentarea investiției propriu-zise, va include și prezentarea consecințelor economice și sociale la nivelul localității, precum și un plan de acțiune pentru etapizarea investițiilor în proiectul privat și în infrastructura necesară. Acest plan de acțiune va stabili categoriile de costuri ce vor fi suportate de investitor și categoriile de costuri în sarcina autorității publice locale.
După analiza în cadrul Comisiei tehnice de amenajare a teritoriului și urbanism, pasul următor va fi emiterea unui aviz de inițiere prin dispoziție a primarului prin care se va stabili zona de reglementare și zona de studiu a PUZ, categoriile funcționale ale dezvoltării, eventuale servituți, restricții sau interdicții, indicatori urbanistici - limite minime și maxime - și, ca elemente de noutate față de procedura actuală, dotările de interes public necesare și schema planului de acțiune pentru realizarea proiectului, inclusiv a dotărilor de interes public. Prevederile de mai sus se referă la două noi documente care vor fi elaborate ulterior ca parte din documentația PUZ; respectiv programul de investiții publice și planul de acțiune pentru implementare, care vor stabili investițiile, valoarea estimată, surse posibile de finanțare, etapizarea realizării investițiilor, stadiul implementării acestora la momentul realizării proiectului și părțile responsabile de implementare. Avizul de inițiere va fi act administrativ susceptibil de atacare în instanță.
Costurile de dezvoltare urbană
În vederea realizării investițiilor de utilitate publică, din prevederile Codului Urbanismului rezultă în mod indirect faptul că investitorii privați vor trebui să pună la dispoziția autorității, în mod gratuit, terenurile necesare, astfel cum de altfel se întâmplă în practică și în prezent. Astfel, Codul prevede că PUZ-urile inițiate de investitori privați nu pot conține propuneri care implică proceduri de expropriere, dar că se pot negocia cu autoritatea locală contracte de urbanizare sau restructurare urbană, referitoare la finanțarea din fonduri private a infrastructurii necesare - infrastructură de transport, tehnico-edilitară, educaţională, socială, de sănătate, culturală, de mediu, necesară zonei asupra căreia are impact direct PUZ - sau la cedarea unor suprafețe de teren de către inițiatorul documentației PUZ.
Mai mult, în trei cazuri de PUZ-uri inițiate de investitori privați se vor stabili taxe locale de echipare a teritoriului aplicabile inițiatorilor PUZ. Aceste cazuri sunt: (i) extinderea intravilanului, (ii) reconversia funcțională și (iii) modificarea indicatorilor urbanistici prevăzuți prin PUG.
„Cu siguranță obligația implementării infrastructurii pentru proiecte rezidențiale de amploare era o necesitate, iar stabilirea prin PUG a direcțiilor de dezvoltare a orașului ar da predictibilitate pentru investitori. În final însă, pare că autoritatea va transfera oricum la investitori o mare parte din costuri prin aplicarea unor taxe locale pentru dezvoltare urbană”, arată casa de avocatură.
Amânarea avizului de inițiere
În proiectul de Cod al Urbanismului se propune posibilitatea autorității locale de a amâna emiterea avizului de inițiere, motivat, în vederea corelării cu programele și proiectele de interes public existente la nivelul autorității locale. Autoritatea va putea inclusiv să stabilească o grilă de prioritizare a PUZ „în raport de beneficiile aduse interesului public, stabilite prin planurile de acțiune propuse la nivelul studiilor de oportunitate”. Totodată, se propune ca autoritatea locală să poată respinge solicitarea de majorare a indicilor urbanistici dacă lipsește o fundamentare tehnică temeinică sau dacă majorarea duce la costuri prea mari pentru autoritățile locale.
Colaborarea între investitori – lipsa mecanismelor de soluționare a disputelor
În vederea coordonării intențiilor de elaborare a PUZ, lista solicitărilor de inițiere a PUZ se va publica pe site-ul oficial al autorității competente. Autoritatea va putea transmite investitorilor dintr-o anumită zonă o solicitare de a colabora, în condițiile legii, în vederea elaborării unei singure documentații PUZ.
Există și alte prevederi care, indirect, obligă investitorii dintr-o anumită zonă să coopereze. Astfel, zona de reglementare a PUZ se va compune conform noilor reglementări propuse din cel puțin imobilele care au generat elaborarea documentației de urbanism, imobilele învecinate direct, precum si cele amplasate pe aliniamentul opus. Deși nu este clar stabilit în proiectul Codului, în cazul în care se dorește majorarea indicatorilor urbanistici POT și/sau CUT, se pare că zona de reglementare ar trebui să vizeze întreaga unitate de referință teritorială (UTR) în care este încadrată parcela, întrucât norma care permite o astfel de majorare se referă la „restabilirea reglementărilor urbanistice la nivelul unității de referință teritoriale”.
Cooperarea investitorilor este în principiu un concept pozitiv, pentru că în general investitorii privați au o mai mare deschidere și viteză de reacție decât autoritățile. În același timp însă se creează incertitudine cu privire la soarta unui proiect prin lipsa unor criterii pentru proiectul colectiv și lipsa unor proceduri de soluționare a disputelor. Prin urmare, eventualele abuzuri de drept din partea unor proprietari vecini au potențialul de a bloca proiectele private – dincolo de durata unui proces în instanță, problema practică actuală este lipsa experților judiciari în specialitatea urbanism, iar astfel de cauze nu vor putea fi soluționate fără expertize de specialitate.
Totodată, prin PUZ se stabilesc obligații privind infrastructura tehnico-edilitară și planuri de acțiune care vor trebui să acopere întreaga zonă reglementată. Este nevoie de mai multă claritate privind eventuala alocare a acestor costuri pentru proprietarii din zona reglementată care nu sunt și co-inițiatori ai PUZ-ului. Acești proprietari nu pot fi obligați să se facă o dezvoltare la un anumit moment și să suporte costuri de dezvoltare urbană care în mod normal revin autorității locale.
Separat de prevederile de mai sus, Codul Urbanismului în forma actuală prevede că pentru accelerarea unor „investiții private de interes public”, autoritatea poate deveni co-inițiator al unui PUZ alături de unul sau mai mulți investitori privați, situație în care procesului de inițiere i se vor aplica regulile simplificate ale unui PUZ inițiat de autoritate. Plecând de la această propunere din Codul Urbanismului, o soluție practică pentru blocajele ce pot apărea între proprietarii dintr-o zonă ar fi obligația autorității să preia pregătirea PUZ în astfel de situații.
Prevederi tranzitorii neclare
Referitor la procedurile de întocmire a unei documentații de urbanism începute înaintea intrării în vigoare a viitorului Cod al Urbanismului, proiectul prevede că acestea rămân supuse legii în vigoare la data inițierii, cu excepția procedurilor privind avizarea integrată. Neclaritatea provine din modul în care proiectul definește data inițierii procedurii ca fiind „data la care actul administrativ în baza căruia se demarează procedura este adus la cunoștința terților” – nu este clar aici dacă proiectul se referă la certificatul de urbanism sau la avizul de oportunitate, și nici ce procedură de aducere la cunoștință a terților s-a avut în vedere – consultarea publică sau orice altă formă de aducere a proiectului la cunoștință a terților. Soluția legislativă actuală care stabilește că un proiect se consideră început la data obținerii certificatului de urbanism este mult mai clară și ar putea fi preluată în Codul Urbanismului.
PeliPartners are o echipă specializată în proiecte complexe care solicită abordări inovative. Avocații PeliPartners au fost implicați în unele dintre cele mai importante proiecte și tranzacții de pe piața românească din ultimii 20 de ani. Echipa adună o bogată experiență în domenii variate, care includ fuziuni și achiziții, finanțări, concurență, infrastructură și concesiuni, energie, drept imobiliar și drept societar.
